איך המדינה קובעת בלעדית את מחירי הדירות?

נכתב ע״י עדי שמש, כלכלנית ואסטרטג לניהול פיננסיים,

פורסם לראשונה ב: 1.6.25

 הסיפור מאחורי העלויות הדמיוניות של הדירות והבתים

- מוזמנים להפיץ ולעזור לאחרים! - 

בפעם הקודמת הסברנו למה לביקוש ולהיצע- אין שום קשר למחירי הדירות הדמיוניים. (כותרת: ״אז כמה נראה לכם שבאמת עולה הדירה שלכם?״). דיברנו על הקובעת הבלעדית של המחירים- המדינה.  הזכרנו גם את משתפי הפעולה שלה בהגשמת ההחלטות שלה במציאות של כולנו- הבנקים, חברות הביטוח והקבלנים.

הפעם- נבין יותר לעומק כיצד קובעת המדינה את המחירים באופן בלעדי.

הכלי לשליטה מוחלטת במחירים, כל עוד הצי-בור משתף פעולה כמובן, הוא המבנה המיסויי של הדירות. הוא ולא אחר.

שרשרת המיסוי היא ארוכה, והיא המפתח להבין את גודל הענין.

חשוב לציין שהמיסוי הוא משתנה, ועל כן נצמד פה לדוגמאות מובילות בכדי לצייר תמונה.

גם אם התמונה לא מדוייקת- גסותה מדברת בעד עצמה.  

שלב א׳ 

הכל מתחיל משווי הקרקע.

המדינה קובעת את שווי הקרקע. המדינה היא המשחררת שטחים לבניה והקובעת של העלות עבור היזמים, שיודעים שהעלות תתגלגל על הקונים באמצעות משתפי הפעולה הבנקים וחברות הביטוח, בחסות הגיבוי מהמדינה כמובן. 

בואו נאמר שהמדינה מחליטה שקרקע מסויימת שווה 100,000 ש״ח.

זו תהיה נקודת המוצא שלנו.

מה החישוב לגבי העלות הסופית? 

מס רכישה: 6%

מע״מ: 17%

היטל השבחה: 25%

אז המדינה שהמיסים הולכים אליה, מספרת על מחיר קרקע של 100,000 ש״ח

כשהעלות היא בעצם כמעט 150,000 ש״ח. 

 שלב ב׳

ואז מתחילה הבניה ועד למכירה. מה קורה מצד הקבלנים?

את עלויות הבניה לא נכניס כאן, כדי שנוכל להתמקד בעלות המיסים בלבד, ולא בעלות של הדבר האמיתי- כלומר הבית.

אגרות והיטלים לרשות המקומית: בדרך כלל כ 25% משווי הקרקע

מע״מ: 17%

מס חברות על רווחי הקבלן (מס הכנסה): כ 20%

ריבית לבנקים בעבור המימון (שנתית, לאורך תקופת הליווי הבנקאי, כשנתיים שלוש) - נניח 8%

שזה מביא אותנו לעלות של כ 500,000 ש״ח,

שלא כוללים את העלות הנוספת של חומרי הבניה.

שלב ג׳

שלב הרכישה מצד הקונים

מס רכישה: רק על דירה שניה ולכן לא נכלול פה לצורך הענין

ריבית משכנתא: נניח 4% לשנה, למשך 25 שנים.

אם המשכנתא היא מיליון ש״ח למשל, העלות של הריביות בלבד היא כמעט 600,000 ש״ח.

ובשורה התחתונה

זה מביא אותנו לעלות של כ- מיליון וחצי ש״ח מיסים,

שלא כוללים כלל את חומרי הבניה, כח העבודה, ולא את הבית עצמו!!

מה עוד העלות הזו לא כוללת?

התאמות אישיות,

מיסים לכשיזמים מושכים רווחים לכיסם

ועוד אלמנטים ״קטנים״ בסגנון,

ואת האלמנטים הכי משמעותיים שרצוי שלא לזלזל בהם ולהבינם -

ההצמדה למדד המחירים לצרכן (רמז רמז לבאות),

ואת ביטוחי החיים, המשולמים כמובן לצלע הרביעית בתמונה- חברות הביטוח.

זוהי כמובן דוגמא

כל בית הוא מקרה לגופו, אך הדגמה זו נועדה להמחיש עלות מיסים אפשרית של שטח שהמדינה החליטה שעולה 100,000 ש״ח, ועם לקיחת משכנתא של מיליון ש״ח בלבד

(שהיום נשמע סכום נמוך משום מה).

התוצאה של מחירי הדיור שאנו רואים,

היא לא התולדה של שוק חופשי,

אלא תוצאה של מבנה ריכוזי ומנוהל המייצר מצג שווא של תחרות.

אנו חיים במערכת בה ישנה תלות של אזרחים במערכת ריכוזית אחת,

שבה כל שלב הוא חובה לרובה המוחלט של האוכלוסיה, ולא ניתן לבחור מסלול אחר.

מה כן ניתן לעשות?

לא לקפוץ מעל הפופיק ולא לקחת התחייבויות שלאף אחד אין מושג אם בכלל יוכל לעמוד בהן.

כי אנשים הם לא מגדי עתידות,

ובעידוד המערכת הזו, גם נוטים להתעלם בבוטות ממחזוריות הכלכלה.

לא להתחייב לדברים שמשעבדים את ימיהם של שני בני הזוג לעשורים קדימה

(ותחשבו מה עובר על אדם שחי לבדו)

ולא לקחת התחייבויות שמעלות את המחירים עבור כולם-

גם עבור האחראים שלא נופלים במלכודת הזו. 

בהצלחה רבה לכולנו!

עדי שמש

---

TLDR:

זו תקופה מטורפת לחיות בה. הכל נראה בכאוס מסביב ותשתית העולם הישן מתפרקת ברעש גדול.

אך בשקט בשקט, צומחת לה התשתית החדשה של המערכת הכלכלית והפיננסית העולמית.

אותה מערכת שקובעת איך אנחנו מתקשרים עם כל אדם וגורם אחר בהקשר של ערך ובעלות. זו שקשה לנו לדמיין אחרת ממנה.

בלתי נתפס? נשמע מוגזם?

השינוי העצום הזה, המנוהל בקפידה כבר עשור לפחות, מתוקשר לנו מרבית תושבי העולם, לאט לאט ובטפטופים.

 מי שישכיל לזהות מה קורה ולרכוש את הידע בנושא, יוכל לשחק אותה בגדול.

מוזמנים לעקוב אחרי בבלוג, להיכנס לאתר, וללמוד על המעבר של הכלכלה העולמית מתשתית אנלוגית לתשתית דיגיטלית מבוזרת, ועל המשמעויות הכרוכות בכך.

ידע זה כוח, כוח אדיר.

מוזמנים להצטרף לקבל מייל כשיש לי משהו משמעותי להגיד, לשמוע על הרצאות פתוחות קרובות, ועל מוצרים חדשים באתר.

עדי שמש

כלכלנית ואסטרטג לניהול פיננסיים